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宁夏回族自治区城镇经营性建设用地容积率管理办法

2017-08-29 16:29

宁夏回族自治区城镇经营性建设用地

容积率管理办法

(试 行)

 

第一章 总则

第一条 为进一步规范经营性建设用地容积率管理,维护建设市场公开、公平、公正,保障城乡规划的顺利实施,根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规的有关规定,结合自治区实际,制定本办法。

第二条 经营性建设用地是指以公开招标、拍卖、挂牌等出让方式取得土地使用权,用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性项目建设的用地。

本办法适用于自治区行政区域内按行政建制设立的市和镇规划区范围内经营性建设用地容积率规划管理。

第三条 本办法所称容积率指标及对应地块的总建筑面积的计算规则统一按国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2005)执行。

第四条 城乡规划主管部门负责经营性建设用地容积率管理工作。国土资源、建设、房管、监察等部门按照各自职责,协同做好经营性建设用地容积率管理工作。

第五条 任何单位和个人有权向城乡规划主管部门举报和控告违反经营性建设用地容积率管理规定的行为。

 

第二章 规划管理

第六条 容积率等规划设计条件是国有土地出让合同的组成部分,是土地出让、开发建设和监督管理的法定依据。规划设计条件的确定和调整应以经法定程序批准的控制性详细规划为依据。

城乡规划主管部门在编制控制性详细规划、提出规划设计条件时,应根据需要征求相关部门意见,确保容积率等规划设计条件的科学性、合理性、可行性。

第七条 经营性建设用地出让前,市、县城乡规划主管部门在提出出让地块规划设计条件时,必须明确用地性质、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等控制指标和配套建设的市政基础设施、公共服务设施等强制性内容,并抄送国土资源主管部门,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划设计条件的地块,不得出让国有土地使用权。

第八条 市、县国土资源主管部门应当将容积率等规划设计条件纳入国有土地使用权出让合同。未纳入的,该国有土地使用权出让合同无效。

第九条 城乡规划、国土资源等主管部门应保持容积率指标管理的延续性和一致性。对同一建设项目,在给出规划条件、签订国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工核实过程中,给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率,且前后一致,直至该项目竣工验收完成。

对于同一地块分期开发的项目,各期建设工程规划许可证确定的建筑面积总和不得突破规划设计条件中容积率上限所确定的建筑面积总和。

第十条 经营性建设用地使用权一经出让,任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件确定的容积率等指标。确需调整的,应当按照本办法的规定进行,不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

第十一条 经营性建设用地出让后,在不影响国家和公众合法利益的前提下,凡符合国家有关技术规范,且满足下列情形之一的,可以申请调整容积率指标。

()因城市总体规划、控制性详细规划和专项规划修编调整,导致地块用地性质、开发强度等规划要求发生变化的;

()因城市发展和重大基础设施、公益性设施建设需要,导致出让地块位置、范围及相关建设条件发生变化的;

()经市县人民政府组织专家评估、论证确需调整的。

住宅建设项目在符合上述条件的同时,还须满足周边区域公共配套设施(如中小学、幼儿园等)所能承担的条件,且必须符合消防、卫生、交通等有关规定。

第十二条 有下列情形之一的不得申请调整容积率:

()签订土地出让合同两年内未开工建设;

()已取得建设工程施工许可证的;

()已完成部分建设并公告预售,同一地块剩余土地申请调整容积率的;

()项目实施过程中存在违法违规建设行为的。

第十三条 建设单位申请调整容积率的,按以下程序办理:

()建设单位或个人向市、县城乡规划主管部门提出调整容积率书面申请,陈述调整理由,并附拟调整的规划设计方案。调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要技术经济指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容。

()市、县城乡规划主管部门对调整容积率申请进行初审。经初审认为可以调整的,应组织专家和国土资源、监察等有关部门对调整的必要性和规划调整方案的合理性进行论证。专家论证应根据项目情况确定专家构成和数量,从建立的专家库中随机抽取,论证意见应当附专家名单和本人签名,保障专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位和个人有利害关系的,应当回避。

()经论证初步认为合理的,市、县城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和现场公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见,必要时应进行走访、座谈或组织听证。公示时间不少于7天。

()经论证、听证、公示认为可以调整的,由市、县城乡规划主管部门将调整方案及论证、听证、公示等相关材料报同级人民政府批准后下达《调整容积率告知书》,并及时将依法变更后的容积率指标抄告同级国土资源主管部门和利害关系人;不同意调整的,由市、县城乡规划主管部门书面告知申请人,并说明理由。

()建设单位或个人持《调整容积率告知书》到国土资源主管部门重新核缴土地出让金及相关规费后,国土资源主管部门与建设单位或个人签订《国有土地使用权出让合同变更协议》。

()市、县城乡规划主管部门依据《国有土地使用权出让合同变更协议》、土地出让金及相关规费补缴凭证,办理后续规划许可。

第十四条 市、县城乡规划主管部门主动调整已出让地块容积率的,按照以下程序办理:

()市、县城乡规划主管部门依法提出容积率调整方案,陈述调整理由,并组织专家和国土资源、监察等有关部门对调整的必要性和规划调整方案的合理性进行论证;

()经论证初步认为合理的,市、县城乡规划主管部门应当书面征求土地受让方的意见,并通过本地主要媒体和现场公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见,必要时应进行走访、座谈或组织听证。公示时间不少于7天。

()经公示、征求土地受让方及利害关系人的意见后,认定可以调整的,由市、县城乡规划主管部门依法提出容积率调整建议并附论证、公示、听证等相关材料,报同级人民政府审批同意后下达《调整容积率告知书》,并及时将依法变更后的容积率指标抄告同级国土资源主管部门和土地受让方。

()土地受让方持《调整容积率告知书》到国土资源主管部门签订《国有土地使用权出让合同变更协议》,国土资源主管部门应按照调整后容积率重新核定、收缴土地出让金。

()市、县城乡规划主管部门依据《国有土地使用权出让合同变更协议》办理后续规划许可。

第十五条 经营性建设用地出让后调整容积率,原则上不得超出经法定批准的控制性详细规划规定的容积率指标范围。如超出,应依法先行修改控制性详细规划,收回该宗土地,按照“招拍挂”程序,重新组织出让,并报上级人民政府规划行政主管部门备案。

调整容积率的建设项目不得提高建筑密度、降低绿地率,且不得妨害公共权益,不得妨碍周边住宅的日照、通风,不得影响城市景观和生态环境。

第十六条 市、县城乡规划主管部门主动调整容积率的,土地受让方可以向市、县国土资源主管部门申请解除土地使用权,经市、县人民政府批准后,由相关部门退还相应的土地出让金,并支付相应土地出让金的银行同期贷款利息。

第十七条 因调整导致地块容积率增加或减少的,增加或减少的建筑面积应补缴或退还相应土地出让金,其标准按照国土资源主管部门有关规定执行。

 

第三章 监督管理

第十八条 市、县城乡规划主管部门对本行政区域内依法批准的经营性建设用地上的建设工程项目实行全过程监管。

自治区城乡规划主管部门应会同自治区监察厅、国土资源厅加强对全区经营性建设用地容积率管理的监督检查。对市、县违规做出的相关行政许可,依法责令其撤销或直接撤销。

第十九条 市、县城乡规划主管部门应当将申请容积率调整程序、各环节责任部门、申请调整容积率需提供材料等内容在办公地点和政府网站上公布。

第二十条 建设主管部门应当根据《建设工程规划许可证》核准的图纸和规定事项核发《建筑工程施工许可证》。

房产主管部门应当依据《建设工程规划许可证》核准的图纸和规定事项办理房屋预售许可证。依据工程竣工规划核实报告办理房屋产权证书。

国土资源主管部门在核发国有土地使用权证时,应当对批准的容积率对应的土地价款缴纳情况进行复核,未缴清的,不得核发国有土地使用权证。

监察机关应加强对城乡规划、国土资源、建设、房管等部门在容积率管理工作中履行职责情况的监督检查。

第二十一条 在核发《建设工程规划许可证》前,市、县城乡规划主管部门应当对经营性建设用地修建性详细规划符合规划设计条件情况进行严格审查,对图纸与所附技术经济指标的真实性进行核实。

第二十二条 市、县城乡规划、国土资源主管部门应当加强经营性建设用地和建设项目的批后管理。

建设工程实施过程中,建设单位或个人未经批准擅自放大基础尺寸、改变建筑层数和高度、提高容积率建设的,由市、县城乡规划主管部门依据《城乡规划法》第六十四条规定,按违法建设进行处罚,并抄告国土资源、建设、房产等主管部门。对未整改到位、行政处罚未完成的建设项目,房产主管部门不予办理房屋预售许可证。

建设工程竣工后,市、县城乡规划主管部门应依据《建设工程规划许可证》核准的图纸和规定事项对该工程建筑面积、容积率等是否符合规划条件予以核实,未经核实或经核实不符合规定要求的,建设单位不得组织竣工验收,国土资源主管部门不予办理土地登记手续,房产主管部门不予办理房屋产权登记手续。

第二十三条 建设工程竣工后,经市、县城乡规划主管部门核实,对因建筑面积合理误差(5000平方米以内合理误差为1%;超过5000平方米以上合理误差为0.5%)造成实际容积率超过规定要求的,按规定补缴相关规费。

建筑面积合理误差之外超容积率的,由市、县城乡规划主管部门函告房产、国土资源、财政等部门,暂停建设单位商品房销售,并按下列规定处理:

()对超容积率在5%以下的,由市、县城乡规划主管部门书面通知建设单位到国土资源部门补缴土地出让金及相关规费,并按有关规定处以罚款。应补缴的土地出让金由国土资源主管部门按城乡规划主管部门核实确认的容积率确定。

()对超容积率在5%(5%)以上的,由市、县城乡规划主管部门依据《城乡规划法》第六十四条的有关规定进行处罚。

第二十四条 因建设单位或个人原因提出申请调整容积率而不能按期开工的项目,依据土地闲置有关规定处置。

第二十五条 城乡规划、国土资源、建设、房管等部门工作人员有下列行为之一的,由其所在单位或上级主管机关、监察机关视情节严重程度给予行政处分;构成犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

()未按照相关规定提出经营性建设用地容积率等规划设计条件的;

()未将依法提出的规划设计条件纳入国有土地使用权出让合同、在国有土地使用权出让合同或规划许可证中擅自改变依法提出的规划设计条件的;

()对不应调整容积率的项目进行容积率调整的;

()未按规定程序调整容积率的;

()在经营性建设用地容积率管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的;

()未依据规划许可证、规划核实报告办理房屋预售许可和房屋产权证书的。

第二十六条 与容积率调整相关的政府批准文件,调整理由、依据和规划调整方案,专家论证意见,公示、听证材料,与国土等相关部门的联系文函等资料均应按照国家有关管理的规定归档备案,并接受社会监督。

 

第四章 附则

第二十七条 城市、建制镇规划区范围以外的其他集镇和独立工矿区的经营性建设用地容积率管理,参照本办法执行。

第二十八条 本办法自下发之日起施行。

第二十九条 自本办法施行之日起,各市、县之前制定的相关容积率管理规定,如与本办法不符的,以本办法为准。